안녕하세요.
오늘은 24년 앞으로 하반기 집값 전망에 대해서 글을 써보려고 합니다. 은행권이 전방위 대출 제한에 앞장서면서 최근 집값의 방향에 대해서 혼란스러운 상황입니다. 금융당국의 압박으로 은행들이 급작스럽게 주택담보대출을 옥죄면서 혼란은 앞으로 이어질 것으로 보입니다. 이에 관해 전망에 대해 공부해보려고 합니다.
집값 안정화 방법
집값을 안정화하는 방법은 다양하게 있습니다. (유투버 부읽남님의 의견을 참고하여 작성합니다.)
1. 수요를 분산한다.
지방의 아파트는 대단지만 들어온다고 하더라도 수요가 많아지기 때문에 집값은 떨어집니다. 그에 따라 전세나 매매가도 영향을 받기 때문에 그런 것인데요. 원리는 간단합니다. 물건이 많아지면 소비자들은 선택지가 많아집니다. 그럼 그에 따라 매도자보다는 소비자가 우위에 있게 되면서 집값이 흔들리게 되면서 집값은 안정이 되는 겁니다.
2. 수요를 억제한다.
수요를 억제하는 방법은 이 부동산을 이 가격에 사봐야 이득 볼 것이 없고 손해 보게 해 주겠다는 의미를 줌으로써 수요를 억제하는 방법입니다. 그 방법에는 보통 이 부동산을 살 수 있는 돈줄을 막아버리고, 일부 대출을 막아버리는 방법으로 수요를 억제하는 방법이 있습니다.
8월 현재 부동산은 가격급등지역이 늘어나고 있으며, 정부는 어쩔 수 없이 규제를 할 수밖에 없는 상황에 왔고, 이에 따라 정부가 카드를 빼들어버린 상황입니다. 수요를 억눌러서 더 이상 사지 못하게 만들어서 우선 가격을 안정화시키는 방법입니다.
하지만 우리는 집값에 대해 학습을 해왔던 만큼 이렇게 하면 부작용이 있을 수도 있다는 부분도 염두에 두어야 합니다. 규제가 잠시 되는 듯 하지만 풍선효과로 인해 가격이 급등할 수 있는 있는 부작용이 있다는 것도 간과할 수는 없는 부분입니다.
대출규제
1.. 스트레스 DSR 확대 적용
스트레스 DSR이란 기존 DSR에 '가산금리'를 추가하여 대출 한도를 산출하는 제도입니다. 시행시기는 9월부터이며, 은행권 주담대와 신용대출 모든 대출이 대상이 됩니다.
스트레스 금리 0.75% 특히 수도권의 경우 1.2% 가산하여 적용 비율을 늘렸습니다. 이로 인해 수도권에서 주담대를 받을 경우 총액이 줄어들게 됩니다.
2. 대출한도 축소
기존 만 34세 이하의 경우에는 최대 50년까지 대출기간을 설정할 수 있었던 방면, 수도권의 경우 30년으로 일괄축소됩니다. 아시다시피 대출상환의 기간이 줄어들면 원리금이 늘어남에 따라 DSR이 올라갈 것이고, 이에 따른 대출 총량이 줄어들 것으로 보입니다.
또한 주담대 거치 기간 폐지를 검토 중입니다. 일정기간 거치가능하게 하였지만 거치폐지가 검토됨으로써 앞으로 무조건 원리금을 같이 갚아나가야 하므로 부담이 커질 것으로 예상됩니다.
3. 갭투자 막겠다.
갭투자는 보통 전세 세입자를 낀 상태로 주택을 매입하는 것을 말합니다. 최근 집값을 올린 원인 중 하나를 갭투자로도 보고 있어 정부는 갭투자를 감소시키기 위해 '전세대출' 역시 규제한다고 합니다.
3-1. 임대인 소유권 이전 조건 중단
9월 앞으로 주택을 매수하는 사람이 아직 잔금 전이라면, 임차인에게 전세대출이 나오지 않습니다. 전세대출 없이는 온전히 세입자 돈으로 들어올 수 있는 경우에만 갭투자가 가능하게 한 것입니다.
3-2. 선순위 채권 말소 중단
임차인이 전세대출로 들어온 대출로 집주인의 주담대를 중도 상환하는 것 또한 금지됩니다. 세입자가 들어오면서 받은 전세금으로 집주인의 주담대를 상환하는 경우가 금지됩니다.
3-3. 주택 처분 조건 중단
현재까지는 2 주택자가 주택을 한채 매도하는 조건으로 전세대출을 받을 수 있는 상황이였지만, 앞으로 2주택자는 전세대출을 받을수 없게 됩니다.
마무리
6월 말 스트레스 DSR 2개월 연기발표로 시장의 분위기를 잘 읽지 못한 거라는 생각이 듭니다. 그럼에 따라 매수심리는 점점 올라가고 이에 따라 거래가 최근 3개월 새에 2~3배 늘어난 것으로 보입니다. 4월부터 빠르게 늘어나는 주담대, 정책자금, 일반 시중은행 주담대도 모두 이것은 모두 유동성이 주택시장으로 늘어남에 따라 수요가 한 곳으로 쏠린것입니다.
가계부채의 급등세를 막기 위해 시중은행들이 대출의 한도를 제한하기 시작한 만큼 집값에 영향을 미칠 거라는 생각이 듭니다. 대출 가능금액이 줄어드는 것에 따른 부동산내 거래량은 분명 줄어들 것이고 이 영향으로 주택 가격에 조정이 일어날 수 있을 것이라는 생각입니다.
이러한 변화에 대해서 앞으로 집을 매매하시려는 분들은 철저한 계획이 필요할 것으로 보입니다. 당분간은 앞으로 부동산 시장의 동향을 꼼꼼히 주시할 필요가 있어 보입니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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